事件：
11 月 3 日，公司发布 10 月经营情况。2020 年 10 月份公司实现合同销售面积 366.0 万平方米，合同销售金额 523.1 亿元；2020 年 1~10 月份公司累计实现合同销售面积 3,630.9 万平方米，合同销售金额 5,450.7 亿元。10 月新增开发项目 13 个，总建
筑面积 195.4 万方，需支付价款 110.82 亿元。点评：
10 月销售表现靓丽。2020 年 10 月，公司实现合同销售面积 366 万平方米，同比
增加 34.9%，合同销售金额 523.10 亿元，同比增加 20.6%；销售均价 14292 元/平方米，同比下降 10.62%。1-10 月累计实现合同销售面积 3630.90 万方，同比增长8.9%；实现合同销售金额 5450.70 亿元，同比上升 5.0%；销售均价 15012 元/平方米，同比下降 3.59%。
10 月拿地稳健。公司 10 月新增 13 个开发项目，拿地金额 168.00 亿元，拿地总建
面 195.4 万方，拿地均价 9243 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为 32%，拿
地相对稳健。2020 年 1-10 月累计拿地金额 1335.6 亿元，拿地总建面 2076.10 万方拿地均价 6433 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为 24.5%，去年全年该比例为36.7%。10 月拿地金额占比较高的城市为杭州、南京、唐山。1-10 月拿地按金额计算，一线城市占比 5.6%，二线城市占 50.6%，三四线城市占比 43.8%。
公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率 74.2%，净负债率为 27.6%，现金短债比 1.97，预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主，截至半年度末有息负
债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。从公司债券发行成本来看，8 月 ABS 票面利率为 3.3%，上半年公司债发行成本为3.02%-3.90%，保持较低水平，融资优势明显。
投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司 2020-2021 年的 EPS 为 3.80 元和 4.31 元，以
2020 年 11 月 4 日收盘价计算，对应的 PE 为 7.4 倍和 6.5 倍，维持买入评级。